土地や建物を売った時の税金

個人の方が土地や建物を売った時に、利益が生じる場合は所得税がかかります。
土地や建物の売却に対する税金は、分離課税として、給与など他の所得とは区分して計算されます。

1. 税率

長期譲渡所得か短期譲渡所得かによって、適用する税率が異なります。

長期か短期かの判定は、売った土地や建物の所有期間が、売った年の１月１日時点で５年を超えるか否かで判定します。５年超は長期譲渡所得となり、５年以下は短期譲渡所得となります。

・短期譲渡所得　税率39.63％（所得税30.63％、住民税9％）
・長期譲渡所得　税率20.315％（所得税15.315％、住民税5％）

課税される金額（課税譲渡所得金額）は、譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）で計算され、さらに特別控除額を差し引くことができる場合もあります（以下2参照）

2. マイホーム売却時の特例

ご自身がお住まいの土地建物（マイホーム）を売った場合は特例があります。これらの特例を受けるためには確定申告を行い、所定の書類を提出する等の手続きが必要です。
以下では特例の概要のみを記載していますが、実際にはこの他にも詳細な要件等がありますので、実際の適用にあたっては専門家に事前相談をするなど、十分なご留意をされてください。

(1) 3,000万円の特別控除の特例

長期譲渡または短期譲渡のどちらでも、課税譲渡所得金額を計算する際、最高3,000万円を控除できます。これは3年に1度しか適用できません。

(2) 軽減税率の特例

売った年の１月１日時点でマイホームの所有期間が10年を超えている場合は、3,000万円の特別控除の特例を適用した後の金額に対して、次の軽減税率で税額を計算します。これも3年に1度しか適用できません。

長期譲渡所得6,000万円（3,000万円控除後）までの部分　税率14.21％（所得税10.21％　住民税４％）
長期譲渡所得6,000万円（3,000万円控除後）を超える部分　税率20.315％（所得税15.315％　住民税５％）

(3) 買換え（交換）の譲渡益繰延の特例

マイホームを売った年の前年から翌年までの３年間にマイホームの買換え（交換）をして譲渡益が生じた場合は、譲渡価額が１億円以下、売った年の１月１日現在で所有期間10年超、居住期間10年以上など一定の要件に該当する場合、その譲渡益の課税を繰り延べることができます。ただし上記（1）3,000万円の特別控除の特例または（2）軽減税率の特例とは選択適用になります。

(4) 買換え（交換）の譲渡損失の特例 >>詳しくはこちらへ

マイホーム買換えにあたり、売却時に損失が生じた場合は、損益通算と繰越控除の特例を受けることができます。
旧居宅を2019年12月31日までに売却して、新居宅を購入した場合に、旧居宅の譲渡により損失が生じたときは、一定の要件を満たす場合、譲渡損失をその年の給与など他の所得から控除することができます（損益通算）。
さらに損益通算を行っても控除しきれなかった損失は、翌年以後３年内に繰り越して控除することができます（繰越控除）。
この特例は新居宅を取得した年末において、新居宅の取得のための住宅ローン（償還期間10年以上）があることが必要です。（租税特別措置法41条の5の特例）

(5) 住宅ローンが残っている家の売却時の譲渡損失の特例

2019年12月31日までに、住宅ローンが残っている居宅を売却して損失が生じたときは、一定の要件を満たす場合、譲渡損失をその年の給与など他の所得から控除することができます（損益通算）。
さらに損益通算を行っても控除しきれなかった損失は、翌年以後３年内に繰り越して控除することができます（繰越控除）。
居宅の売買契約時の前日における住宅ローンの残高から、売却価額を差し引いた金額が、損益通算の限度額となります。（租税特別措置法41条の5の2の特例）

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