自宅買換え譲渡損失の損益通算と繰越控除

土地や建物を売却した際の損益は分離課税となるため、給与など他の所得と損益通算することができません。

しかしご自身が住むための土地建物（マイホーム）を買換えするため、売却時に損失が出た場合は、損益通算と繰越控除の特例を受けることができます。

旧居宅を2019年12月31日までに売却して、新居宅を購入した場合に、旧居宅の譲渡により損失が生じたときは、一定の要件を満たす場合、譲渡損失をその年の給与など他の所得から控除することができます（損益通算）。さらに損益通算を行っても控除しきれなかった損失は、翌年以後３年内に繰り越して控除することができます（繰越控除）。

この特例は新居宅を取得した年末において、新居宅の取得のための住宅ローン（償還期間10年以上）があることが必要です。

1. 特例の主な適用要件（※）

(1) 自分が住んでいる家を譲渡すること。以前に住んでいた家の場合は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すること。ともに親族等への譲渡は除かれます。
(2) 譲渡の年の1月1日における所有期間が5年を超え、日本国内にある家の譲渡であること。
(3) 譲渡の年の前年の1月1日から売却の年の翌年12月31日までの間に、日本国内にある資産（新居宅）で家屋の床面積が50平方メートル以上であるものを取得すること。
(4) 買換資産(新居宅)を取得した年の翌年12月31日までの間に、居住するまたは居住する見込みであること。

※本記事では特例の概要のみを記載していますが、実際にはこの他にも詳細な要件等がありますので、実際の適用にあたっては専門家に事前相談をするなど、十分なご留意をされてください。

2. 特例の適用除外

(1) 損益通算と繰越控除の両方が適用できない場合

・旧居宅の売主と買主が、親子や夫婦など特別の関係にある場合（特殊な関係にある法人なども含まれます）
・旧居宅を売却した年の前年および前々年に、長期譲渡所得の軽減税率の特例や3,000万円の特別控除、買換えの課税繰延べの特例などの特例を受けている場合
・旧居宅を売却した年またはその年の前年以前3年内に、特定居住用財産の譲渡損失の損益通算の特例の適用を受けている場合
・売却の年の前年以前3年内の年において生じた他のマイホームの譲渡損失の金額について、買換えの譲渡損失の損益通算の特例を受けている場合

(2) 繰越控除が適用できない場合

・旧居宅の敷地面積が500平方メートル超である場合、500平方超える部分に対応する譲渡損失の金額については、適用できません
・繰越控除を適用する年の12月31日において、新居宅について償還期間10年以上の住宅ローンがない場合
・合計所得金額が3,000万円を超える年は、その年のみ適用できません

3. 特例の適用手続

確定申告を行って、所定の書類を提出する必要があります。

（主な根拠条文：租税特別措置法41条の5）

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